林振业点点头，不再多问。经过这几个月的观察，他已经完全相信儿子在金融上的判断力。

正说著，楼梯上传来脚步声。

林慕兰从楼上下来。

林慕兰今天穿了身浅灰色职业套装，头髮整齐地梳在脑后。手里拿著个装房產资料的文件袋和一个小笔记本。

她一边吃早餐一边翻看昨天做的房產笔记，神情专注。

她从文件袋里抽出一张手绘的地图，递给林慕白，“这是我昨晚画的，三处商业地產的位置、优缺点、价格对比。还有……还有我算的回报率。”

林慕白接过地图，眼睛一亮。

地图画得很仔细，用不同顏色的笔標註了信息。中环18號用蓝色，標註“金融核心，租金稳”；湾仔150號用绿色，標註“高回报，需维修”；铜锣湾22號用红色，標註“潜力大，待改造”。

下面还有一张表格，计算了各种情况下的投资回报。

“二姐，这是你自己算的？”林慕白有些惊讶。

“嗯。”林慕兰脸微红，“我昨天问了陈先生一些財务公式，又查了书。算得可能不对……”

“很对。”林慕白肯定地说，“不仅对，而且考虑得很周全。你连维修成本和空置风险都算进去了。”

得到弟弟的夸奖，林慕兰眼中闪过光彩：“那……那今天考察住宅地產，我要注意什么？”

林慕白想了想：“住宅和商业地產逻辑不同。商业看租金回报和升值潜力，住宅看的是居住品质、社区环境、还有……安全。”

他顿了顿，压低声音：“特別是安全。半山和山顶都是富人区，治安好，但也要看具体位置。有没有逃生通道？围墙够不够高？邻居是什么人？这些都要留意。”

林慕兰认真记下：“我明白了。”

上午九点，中环皇后大道中。

林慕白和林慕兰从劳斯莱斯上下来时，中介李老板已经等在18號楼门口了。

李老板五十多岁，身材微胖，穿著绸缎长衫，手里拿著把摺扇。见林慕白下车，他快步迎上来：“林少爷，林小姐，欢迎欢迎！”

“李老板客气。”林慕白抬头打量这栋楼。

四层高的骑楼式建筑，花岗岩外墙，拱形窗户，典型的英殖时期风格。

一楼是滙丰银行的支行，玻璃门擦得鋥亮，里面有几个客户在办理业务。二三楼的窗户都开著，能看到里面办公的人影。

“这栋楼是1912年建的，到现在二十一年，保养得很好。”李老板介绍道，“业主是英国怡和洋行的一位退休经理，去年回伦敦了，委託我们全权处理。48万的价格很公道，按现在的租金算，年回报率有4.5%。”

林慕白没有急著表態，他走进楼內，沿著木楼梯往上走。

楼梯是实木的，虽然有些年头，但很结实。每层楼有四间办公室，面积从800到1200平方英尺不等。租客有律师事务所、会计师事务所、还有一家做进出口贸易的华商公司。

“现在的租约都是什么情况？”林慕兰拿出小笔记本，认真地记录。

这是她第一次参与实地考察，既紧张又兴奋。

“一楼滙丰的租约还有八年，每年租金两万港幣，每三年涨5%。”李老板如数家珍，“二三楼的租约都是一到三年，租金在每月300到500港幣之间。四楼目前空著，可以自用或者出租。”

林慕白走到四楼，推开窗户。

从这里看出去，皇后大道中的街景尽收眼底。行人在街头穿梭，叮叮车摇著车铃缓缓驶过。

远处，滙丰银行总部的穹顶在阳光下熠熠生辉。

“这一片的房產，您预计未来五年会升值多少？”他转头问李老板。

李老板愣了一下，他想了想，谨慎地说：“中环是金融核心区，只要香港经济不垮，这里的地產只会越来越值钱。保守估计，五年涨三成没问题。”

林慕白心中笑了。

三成？实在太保守了。